Stan u podnajmu renoviraju, opreme i iznajmljuju turistima na dan-dva

Oni su savršeni podstanari. Uzmu stan dugoročno u podnajam da bi ga iznajmljivali dalje kratkoročno. Renoviraju ga, opreme, iznajmljuju turistima na dan, dva, vode potpunu brigu o njemu i uredno plaćaju vlasniku nekretnine podnajam.

Nisu rizični, neće ‘zbrisati’ i ostaviti neplaćene režijske račune, što su mnoga iskustva stanodavaca, neće uništiti stan niti će propustiti platiti stanarinu iako ‘žive’ u čak 190 stanova u Hrvatskoj. Ulaze u stan, tj. sklapaju s najmodavcem vrlo jednostavan i fleksibilan ugovor na tri do sedam godina, i nakon toga izlaze iz njega (ili ostaju, ovisi kako se dogovore s najmodavcem). Koncept je to koji zapravo malo sliči na brak iz računice. Samo što su na kraju balade svi sretni i zadovoljni.

Iza tog poslovnog modela stoje Igor Kordić i Tomislav Zovko, vlasnici ZigZag Apartmana, brenda njihove tvrtke Zagreb Original, koje su osim u Zagrebu, otvorili i u Rovinju, Splitu, Dubrovniku, Beču i Beogradu. Upravo zaokružuju 2018., završavaju planove za sljedeću sezonu. Njima, Upravi, sada je špica. Specifičan je to posao, ističu dok razgovaramo o trendovima, stanovima, turizmu i konceptu njihova poslovanja – traje 365 dana u godini, svetkom i petkom, od jutra do navečer. I treba ga dobro organizirati. Oni, naime, preuzimaju nekretnine privatnih i pravnih osoba, renoviraju ih i opremaju, upravljaju svim procesima iznajmljivanja, isplaćujući pritom njihovim vlasnicima fiksni neto iznos. Vlasnici nekretnina se ne moraju baviti aktivnostima online rezervacija, oglašavanja, dočekivanja gostiju, čišćenja, itd. Iznajmljuju smještaj u formi integralnog hotela u centru grada, koji čine tri ili više objekata u radijusu do 200 metara, s recepcijom, zajedničkim prijamnim holom i boravkom, uslugom doručka i dostupnim osobljem od 0 do 24. I prvi su u tome. ‘Up to date’ su s tržištem, idu u korak sa svim trendovima i s drugim tvrtkama u svijetu koje se time bave.

Opcija B

Iako je na cjelokupnom turističkom tržištu njihov projekt tek mali kotačić, u apartmanskom smještaju on je vrlo značajan, uspješan, konkurentan i prepoznatljiv. I prilično zanimljiv. Jer, pametno su modernizirali ‘zimmer frei’ u city destinacijama i rasli na krilima novih trendova u putovanjima i turizmu, kao što je pojava online stranica za oglašavanje privatnog smještaja poput Airbnba ili Bookinga, dolazak low cost aviokompanija ili novog načina poslovanja baziranog na dijeljenju (tzv. Sharing economy). Rasli su iz godine u godinu. Ove godine, otkrivaju nam, rastu 100 posto u odnosu na lani po pitanju svih financijskih pokazatelja. Popeli su se na više od 20 milijuna kuna prihoda u Hrvatskoj u 2017. i s 90 jedinica se digli na 190 u Hrvatskoj (imaju još dvije smještajne jedinice u Beču i 13 u Beogradu). Prihod im je, pojašnjava nam Kordić razloge takvog rasta, isključivo vezan uz povećanje broja jedinica.

– Mi nismo uslužni sektor i ne prodajemo uslugu. Usluga je kod nas dodana vrijednost i potpuno besplatna. Kod nas je to vrlo egzaktno. Određena jedinica ima određeni broj noćenja i određenu prosječnu cijenu. To je matematika u našem poslu. Dakle, mi moramo bildati naš portfolio i broj jedinica i s tim će se događati i rast prihoda. Od 2011., kada smo krenuli u taj posao, do danas smo uložili 10-ak milijuna kuna. Samo smo ove godine investirali 1,7 milijuna kuna u uređenje, opremanje, obnavljanje stanova – sumira Kordić.

Iznajmljuju ih po cijeni od 50 do 350 eura, ovisno o sezoni, samom stanu, tj. apartmanu, gradu… Recimo, studio apartman za dvije osobe u Dubrovniku od 80 kvadrata, koji ima terasu na samom Stradunu, košta u špici sezone 330 eura noć. U Zagrebu je druga priča, cijene praktički određuju hoteli i ‘plafon’ je 160 eura.

– Mi smo još uvijek opcija B za određeni broj ljudi. U Zagrebu imamo 70-ak smještajnih jedinica, što je manje od pola Hotela Dubrovnik. Nismo nebitni, ali… – konstatira Kordić.

No, klijenti im nisu fanovi hotela. To su najčešće oni turisti koji dolaze proputovati Hrvatsku i regiju, imaju 15 dana godišnjeg, sletjeli su u Zagreb gdje su dva dana pa idu dan na Plitvička jezera, dva dana u Dalmaciju… To su samostalniji turisti i možda u nekom dijelu očekivanja manje komotniji. Radije će uzeti apartman i imati svoj komfor nego sobu u hotelu jer, eto, hotel nešto nudi. Više su u prolazu i nemaju vremena za wellness. Nekretnine u kojima će ti turisti boraviti Kordić i Zovko biraju pomno, a najvažnija je, dakako, lokacija – što bliže centru grada, to bolje.

– Prvo gledamo mikrolokaciju. Ako ona odgovara, onda idemo vidjeti odgovara li nam kvadratura stana, isplati li nam se u taj stan ulagati i, ako treba investirati, koliko treba. Ako je, primjerice, derutniji stan od 30 kvadrata u Petrinjskoj, na 10 metara od recepcije, onda nam se isplati možda i građevinski nešto napraviti, kao što je kupaonica, WC i sl. i uzeti na dugoročniji najam. No, u 80 posto slučajeva stanove najčešće samo namještamo i to po našim standardima kvalitete. S obzirom na to da imamo veliku ponudu stanova, onda ni nema potrebe investirati u nekakve veće radove – priča Zovko.

U šest godina do 200 stanova

Često ih ljudi pitaju, nadovezuje se Kordić, pogotovo oni iz poslovnog svijeta, kako im se isplati tako nešto raditi. Misle da je rizično i neodrživo jer im je apstraktna biznis kombinacija: ulažeš u nešto tuđe, ali što ako se njemu prohtije i kaže ‘ajde sad ti izađi’?! No, kako kaže, ne shvaćaju koliku fleksibilnost imaju i koliko su dobar najmoprimac.

– Do sada smo dobili samo jedan otkaz ugovora i to zato što je nakon šest godina vlasnik htio opet živjeti u svom stanu. U tom trenutku kad je rekao da bi htio prekinuti ugovor, imali smo 20 novih opcija – otkriva nam Kordić.

Štoviše, nadovezuje se Zovko, imaju barem pet upita svaki dan od ljudi koji žele njima dati svoje stanove na upravljanje:

– Nisu svjesni kakav je to posao i često se zalijeću. Kupuju stanove, uređuju ih i iznajmljuju turistima, ali se onda nakon tri mjeseca dogodi onaj ‘reality check’ i shvate, kad sve oduzmu i zbroje, da je to ipak zahtjevan posao, koji se ne može raditi uz neki drugi posao. Onda nas zovu i daju nam u podnajam stanove da ih mi vodimo – priča iskustva s kojim se svakodnevno susreću.

Oni su na ideju o takvom načinu poslovanja došli su sasvim slučajno. Bilo je to, otkrivaju nam, na jednom putovanju u Madridu, koje je bilo prekretnica. Iznajmili su apartman u strogom centru grada i pokazalo se kao super kombinacija. Sve je blizu, a kad se podijeli, nije skupo. I komfornije je jer si nekako slobodniji. Zato su odlučili malo istražiti, ali su se htjeli fokusirati na biznis, a ne na nekretnine.

– Napravili smo poslovni model, praktički pilot-projekt, bili smo realni i znali da možemo izgubiti novce, ali smo riskirali – priča nam Kordić.

Malo su se poigrali brojkama i matematikom i shvatili da graditi nešto za najam nema puno logike, nego da je puno bolje unajmljivati nekretnine, pogotovo u Hrvatskoj.

– Kad smo krenuli s jednim apartmanom, odmah smo znali da idemo na deset jer smo gledali isključivo biznis stranu. Kad smo došli na 10, radili smo tako da dođemo na 100, itd. Zamislite koliko bi nam trebalo novca da kupujemo stanove, a imamo 200-tinjak stanova, što je 600 kreveta samo u Hrvatskoj. Treba nam 60 puta manje novca da ih unajmljujemo – pojašnjava Zovko.

Brzo se zavrtjela njihova priča. U 2011. je to bio jedan stan, u 2012. pet, godinu poslije devet. Danas, šest godina od samog starta, imaju gotovo 200 smještajnih jedinica samo u Hrvatskoj, s prosječnom godišnjom popunjenošću od 75 posto, a proširili su se i na Beograd i Beč. A, investiciju su počeli vraćati nakon tri godine.

– U našem sustavu poslovanja je po jednom objektu povrat investicije šest do 12 mjeseci. I sada sve investiramo, cijelu zaradu. Cilj je da multicipliramo. Ako nam u prosjeku treba pet-sedam tisuća eura da uredimo neki stan, onda nam za sto apartmana treba 500-tinjak tisuća eura. U tom je slučaju puno bolje investirati operativnu dobit – računica je koju iznosi Kordić.

Najviše posla imaju, naravno, ljeti. Iako popularan, Advent u Zagrebu koji je pred nama, lijep je za nas i regiju, no daleko da su u tom periodu ZigZag Apartmani opskrbljeni turistima bolje od sezone, od lipnja do rujna, kada je popunjenost od ponedjeljka do nedjelje 90 posto. Preko tjedna je popunjenost Zagreba kao destinacije ispod 10 posto. Takav je i, primjerice, Beč. Ponedjeljkom ili utorkom prazan, a vikendi gore i treba još par tisuća kreveta. Trenutačno zapošljavaju 25 ljudi plus 12 čistačica koje “outsourcaju”. To je brojka izvan sezone; do prije mjeseca dana bilo ih je 33 plus 18 čistačica.

Njihove su projekcije da će u sljedećoj godini imati 70 do 80 zaposlenih u periodu od polovice ožujka do kraja listopada.

– Tih čistačica će biti 30, što je velika brojka i znači da bismo se trebali ubaciti u taj biznis kako bismo s tim dijelom u potpunosti upravljali. Možda jednog dana i hoćemo. Sad idemo prema tome da pojačamo organizacijsku strukturu pa planiramo zaposliti i voditeljice čistačica. Rast prema ciljanoj brojki od tisuću apartmana zahtijeva restrukturiranje firme koje je već u tijeku. No, mislimo malo usporiti u broju povećanja smještajnih kapaciteta i sljedeće godine rasti 50-ak posto. To znači da ćemo investirati više u ljude, a manje u smještajne kapacitete kako bismo mogli sljedeće sezone imati puno veću snagu firme za veći rast, kako bismo mogli ‘progutati’ Beč, Ljubljanu… Nemamo blokada, a ima tisuće stanova koji žude da ih netko profesionalno vodi – njihova je strategija koju iznosi Zovko te pritom napominje da je vrlo važan dio njihovog poslovanja to što su od starta radili online.

Novi turisti

Za Srbiju isto planiraju rast od 50 posto u sljedećoj godini i sigurni su da će se plan realizirati. I u Beču imaju dugoročne planove, ali je druga legislativa i moraju uzeti cijelu zgradu u centru grada u najam.

– Ima jako puno zgrada koje su privatno vlasništvo ili u vlasništvu grada i koje su, da se tako izrazim, u biznisu. U Beču samo 6 do 7 posto stanovništva živi u vlastitim nekretninama. Sve ostalo je najam. Stalno tražimo opcije. Može to biti ugovaranje zgrade da se napravi nekakav vid aparthotela ili preuzimanje njihovih pansiona koji rade desetljećima. Mi ih možemo redizajnirati. Uglavnom, vidjet ćemo – otkriva nam dijelove planova Kordić, dodajući da je, recimo, u Ljubljani slična legislativa kao i u Beču, dok je Beograd sličan Hrvatskoj. Kaže da je teže i skuplje doći do jedne zgrade u kojoj su svi apartmani, ali je logistički jednostavnije.

Što se budućnosti tiče, nemaju straha. Hrvatska je apsolutno hit turistička destinacija u svijetu, kao prvo. Kao drugo, svijest ljudi o putovanjima se mijenja, gosti se mijenjaju. Dolaze gosti koji nisu toliko ograničeni novcima, koliko vremenom. Imaju dva tjedna godišnjeg i u ta dva tjedna žele vidjeti što više. Ne žele samo sjediti i gledati u sunce. Azijsko tržište je eksplodiralo, grade nevjerojatne količine aerodroma s kojih će ljudi putovati u Europu pa tako i u Hrvatsku. To je nova era, rekli bi neki. Dok ne dođe do neke druge nove ere, u ZigZagu su sigurni u vedru budućnost. I ne misle stati: “Kad dođemo na 1000 apartmana, idemo na 5000. Idemo gore dok možemo”, ambiciozno poručuju vlasnici modernih ZigZag Apartmana.

Izvor: Jutarnji.hr